LPR报价再降,对国内房价的影响有多大?

LPR房价下跌对国内房价会有多大影响?

最近,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布,新LPR利率为一年4.05%,五年以上4.75%。上述LPR在下一次LPR发布前有效。值得注意的是,一年期的LPR比上月下降了10个基点,而五年期的LPR仅下降了5个基点。对此,许多专家认为,LPR降息将很快传导到抵押贷款市场,刺激房地产市场复苏,房价将出现报复性上涨。

我们认为央行这次降低了LPR利率,导致了一年期和五年期的不对称降息。一年期LPR比上月下降了10个基点,而五年期LPR仅下降了5个基点。它主要向外界传达了两个意图:第一,央行下调LPR利率主要是为了培育短期内受到影响的实体经济,以缓解实体经济融资成本过高的问题。第二,LPR在5年内降息5个基点,主要是为了略微减轻购房者偿还贷款的压力,这表明房地产监管尚未放松。

现在问题出现了。央行降低LPR利率真的有利于刺激房价需求吗?事实上,情况并非如此:首先,央行这次在5年时间里仅将LPR利率下调了5个基点。让我们粗略计算一下。假设一笔100万元的30年期贷款,利率将下降5个基点,相当于每月按揭还款减少约30元。为了刺激住房需求,每月的抵押贷款支付能下降一点点吗?我真的没看见。这一次,央行的一年期贷款利率下降了10个基点,这对真正的企业来说无疑是一大好处。

此外,个人住房贷款合同与一个五年期LPR的价格挂钩,此次LPR降息不会影响现有个人住房贷款合同的价格。根据央行规定,2019年12月发行的LPR将作为个人贷款转换的基准。因此,2020年LPR五年期利率下调将对2021年贷款价格产生影响。换句话说,即使央行将5年期LPR利率下调5个基点,也要到明年才能享受优惠利率。因此,LPR央行的下跌对实体经济有利,但对房价不利。

其次,国内经济形势不确定,购房者对未来收入预期不会过于乐观。2020年初,我们又遭遇了“国际公共卫生危机”,全国人民都加入了抗击“疫情”的行列。防控隔离措施持续了一个月,对经济产生了很大影响。这是毫无疑问的。对于来H的购房者来说,现在各行各业都处于衰退之中,要么裁员以提高效率,要么因为失业而面临找工作的困难,或者根本不需要买房。因此,央行在五年内对LPR的小幅降息不太可能对房地产市场产生巨大影响。

第三,对于许多在工业领域工作的人来说,现在企业最大的问题是缺乏流动性。他们必须在所有领域花钱,如工资、原材料采购、应付账款支付、租金等。因此,许多企业主会选择出售他们囤积的财产,并尽早变现,从而扭转局面。因此,在疫情爆发后,大量房屋将被囤积起来,投入市场。恐怕那时没有人愿意接受这个提议。在我们看来,每个城市现在都有20-30%的空置房屋。这些是堰塞湖。只要其中一部分被抛出,房地产的供需失衡就会被打破,报复性上涨是不可能的。

事实上,疫情过后,我国的经济受到了一定程度的影响。各行各业都需要一个复苏过程,而不是将更多的信贷资金用于房地产投机。LPR降息主要是为了实体经济和减轻购房者的负担,而不是为了吹响购房者炒房的号角。目前,无论是个人ho

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